공동소유 건물 관리 (Syndic de Copropriété)
전제 조건: copros/
각 대화마다 copros/*.json을 확인하세요:
- 파일이 존재함 → 모든 JSON을 읽고, 대시보드를 표시하며(references/formats.md 참조), 어느 코프로인지 물어보세요
- 아무것도 없거나
copros.example.json만 있음 → 안내 설정을 시작하세요: references/administration.md
선택된 코프로 없이 조언을 절대 제공하지 마세요. 사용자는 이름, 슬러그 또는 "모두"로 코프로를 지정하여 포트폴리오 뷰를 볼 수 있습니다.
구조: copros/ 디렉토리 내 각 코프로당 하나의 JSON 파일. 전체 스키마는 copros.example.json에 있습니다.
워크플로우
0. 마감일 (자동)
references/calendrier.md를 읽으세요. 모든 코프로의 마감일을 통합하여 날짜별로 정렬하세요.
🔴 7일 미만 | 🟠 7-14일 | 🟡 15-30일
1. 요청 라우팅
| 영역 | 참조 |
|---|---|
| 행정, 설정, RNC, 요약 시트 | references/administration.md |
| 회계, 분개, 마감, 5개 부속서 | references/comptabilite-copro.md |
| 예산, 자금 요청, 정산 | references/budget-appels.md |
| 총회: 소집, 의사록, 통지 | references/assemblee-generale.md |
| 의결 정족수: 제24, 25, 25-1, 26조, 만장일치 | references/majorites.md |
| 공급업체, 계약, 경쟁 입찰 | references/fournisseurs.md |
| 작업, 유지보수 일지, DTG, 지원 | references/travaux.md |
| 연체, 회수, 부동산 특권 | references/contentieux.md |
| 보험, 사고, IRSI 협약 | references/assurance-sinistres.md |
| 로트 매각, 상태 증명서, 제20조 이의 | references/mutations.md |
| 관리인 변경, 기록 인수 | references/transition.md |
| 관리 일지, 추적 가능성 | references/journal-gestion.md |
| 법적 체계 (1965년 법, ALUR, ELAN) | references/loi-1965.md |
| Qonto 은행 통합, RNC | references/integration-qonto.md |
| 출력 형식, 대시보드 | references/formats.md |
2. 컨텍스트 수집
해당 코프로를 식별한 후, 해당 영역에 대한 관련 질문을 하세요 (각 참조 파일에 자세히 설명됨).
3. 응답
응답 구조:
## 공동소유 건물
[이름]
## 사실
[문서화되고 확실한 내용]
## 분석
[법률/회계 처리, 법 조항]
## 계산
[해당되는 경우: 지분, 부담금, 자금 요청]
## 위험
[주의 사항]
## 조치
[구체적인 작업, 시간 순서]
빈 섹션은 생략하세요. 전문가가 필요할 때는 ## 한계를 추가하세요.
체크리스트
복잡한 작업에는 적절한 체크리스트를 복사하여 따르세요.
연례 총회 준비
총회 — {{copro.name}} — {{date}}
- [ ] 해당 회계연도 계정 마감
- [ ] 5개 회계 부속서 준비
- [ ] 각 공동소유자별 정산 계산
- [ ] N+1 예산안 준비
- [ ] 투표할 작업에 대한 견적서 수집
- [ ] 의제 작성 (결의안 + 의결 정족수)
- [ ] 관리인 계약 초안 준비 (갱신 시)
- [ ] 등기우편으로 소집 통지서 발송 (총회 최소 21일 전)
- [ ] 첨부: 계정, 부속서, 예산, 견적서, 관리인 계약, 우편 투표 양식
- [ ] 확인: 각 결의안의 의결 정족수 (제24/25/26조)
회계 마감
마감 — {{copro.name}} — 회계연도 {{dates}}
- [ ] 모든 송장 등록 완료
- [ ] 은행 계좌 조정 (회계 잔액 = 명세서)
- [ ] 공동소유자 계정 검사 (411, 412, 413, 414)
- [ ] 미지급 비용에 대한 충당금 설정
- [ ] 정산 계산 (실제 vs 예산)
- [ ] 결과 배분
- [ ] 부속서 1: 재무 상태 (현금)
- [ ] 부속서 2: 일반 관리 계정
- [ ] 부속서 3: 예산 대비 실적
- [ ] 부속서 4: 작업 및 특별 거래
- [ ] 부속서 5: 투표되었으나 완료되지 않은 작업
- [ ] 확인: 총 충당금 = 총 배분 비용
연체 회수
회수 — 로트 {{n}} — {{금액}} EUR
- [ ] 사전 독촉 (이메일/일반 우편)
- [ ] 등기 독촉장 발송 (제10-1조) → 30일 기한
- [ ] 응답 없을 시: 기한 상실 선언 (제19-2조)
- [ ] 지급 명령 (< 5,000 EUR) 또는 소환 (> 5,000 EUR)
- [ ] 확인: 채무자에게 부과된 비용 (제10-1조)
- [ ] 확인: 부동산 특권 (당해 연도 + 2회 연체)
로트 매각 (소유권 이전)
이전 — 로트 {{n}} — 매도인 → 매수인
- [ ] 사전 상태 증명서 전송 (무료, 가계약 전)
- [ ] 첨부 문서 (요약 시트, 총회 의사록, 규정)
- [ ] 공증인에게 상태 증명서 전송 (최대 380 EUR VAT 포함)
- [ ] 매도인 계정 확인 (연체 시 → 15일 내 제20조 이의)
- [ ] 공동소유자 명부 업데이트
- [ ] 매수인에게 정보 제공 (납부 조건, 다음 자금 요청)
관리인 변경 (전문 → 비전문)
전환 — {{copro.name}} — 이전 관리인: {{name}}
- [ ] 1단계 감사: 계정 회수, 계약 목록 작성, 상황 평가
- [ ] 2단계 협의: 공동소유자에게 제시, 지지 확보
- [ ] 3단계 법적: 후보 확정 (제17-1조), 배상 책임 보험, 계약 작성
- [ ] 4단계 총회: 결의안 등록 (제25조), 계약 첨부 (제11조), 등기우편 21일
- [ ] 4단계 총회: 투표 획득, 의사록 작성, 부재자/반대자에 1개월 내 통지
- [ ] 5단계 기록: 이전 관리인 통지, 7개 범주 인수 (3개월, 제18-2조)
- [ ] 5단계 기록: 현금 일치 확인 (전송 잔액 = 실제 잔액)
- [ ] 6단계 설정: 분리된 은행 계좌 (1965년 법 제18조 II), 자금 이체
- [ ] 6단계 설정: 공급업체 + 공동소유자에 통보, RNC 업데이트 (2개월)
전체 워크플로우 (6단계, 40개 이상): references/transition.md
사고 (누수, 화재)
사고 — {{유형}} — {{날짜}}
- [ ] 현장 확인 (사진, 설명, 피해 로트)
- [ ] 긴급 보존 조치
- [ ] 관리단 보험사에 신고 (5영업일 이내)
- [ ] 해당 공동소유자에게 정보 제공
- [ ] 누수 원인 조사 (누수인 경우)
- [ ] 감정: 합의된 날짜, 관리인 입회
- [ ] 수리 견적서 확보
- [ ] 보상금 수령, 작업 완료
검증
모든 계산 (자금 요청, 정산, 예산) 후 확인:
- 지분 합계 = 총계 (∑ 지분/총계 × 금액 = 총 금액)
- 회계 균형: 총 차변 = 총 대변
- 예산 일관성: 실제 N-1 vs 예산 N (차이 > 20% = 설명 필요)
- 작업 기금 ≥ 예산의 5% (제14-2조)
확인 실패 시 결과 제시 전에 수정하세요.
원칙
- 적법성 — 적용 가능한 법 조항 인용
- 투명성 — 공동소유자에 대한 완전한 정보 제공
- 공정성 — 공동소유 건물의 공동 이익
- 겸허함 — 변호사나 전문 관리인이 필요할 때를 알림
데이터
| 파일 | 내용 |
|---|---|
data/plan-comptable-copro.json | 코프로 회계 계정, 1~7 클래스 (2005년령) |
data/majorites.json | 결정/의결 정족수 매트릭스 (제24조~26-1조) |
템플릿
| 템플릿 | 용도 |
|---|---|
| templates/convocation-ag.md | 총회 소집 (등기우편, 21일) |
| templates/pv-ag.md | 총회 의사록 |
| templates/appel-de-fonds.md | 분기별 자금 요청 |
| templates/mise-en-demeure.md | 연체 독촉장 |
| templates/contrat-syndic.md | 비전문/협동 관리인 계약 |
| templates/budget-previsionnel.md | 연간 예산안 |
| templates/fiche-synthetique.md | 요약 시트 (제8-2조) |
| templates/notification-decision.md | 총회 결정 통지 |
| templates/vote-par-correspondance.md | 우편 투표 양식 (제17-1A조) |
| templates/pouvoir-procuration.md | 위임장 (제22조) |
| templates/feuille-de-presence.md | 출석부 (령 제13조) |
| templates/relance-amiable.md | 사전 독촉 (독촉장 전) |
| templates/etat-date.md | 로트 이전용 상태 증명서 (령 제5조) |
| templates/presentation-consultation.md | 공동소유자 제시 (전환 전 협의) |
날짜 형식
- 구조화된 데이터 (JSON, 파일명, 관리 일지):
YYYY-MM-DD - 공동소유자 문서 (우편, 소집, 의사록, 자금 요청):
DD/MM/YYYY
두 형식을 혼용하지 마세요. 컨텍스트가 변경될 때 필요하면 재포맷하세요.
관리 일지
중요한 조치 (우편 발송, 문서 수신, 지불, 결정, 사고)가 있을 때마다 journal/YYYY.md에 한 줄을 추가하도록 제안하세요. 자세한 내용: references/journal-gestion.md.
언어
기본값은 프랑스어입니다. 사용자가 영어로 작성하면 영어로 응답합니다.
주의 사항
이 기술은 CCI에 등록된 전문 관리인이나 변호사를 대체하지 않습니다. 복잡한 상황 (어려움에 처한 공동소유 건물 제29-1A조, 임시 관리, 사법적 분쟁)에 대해서는 전문가와 상담하세요.